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21世纪中国物业管理新型模式初探
发布时间:2012-9-17        浏览次数:982次
美国著名学者阿.托夫勒在他的《第三次浪潮》中,将世界经济发展划分为三个阶段,即以“农业革命”为代表的“第一次浪潮”、以“工业革命”为代表的“第二次浪潮”和以“信息革命”为代表的“第三次浪潮”。相对来讲,我国物业管理20年的发展,仅是历史的一瞬。但从其发展的轨迹来看,中国的物业管理同样经历了类似的发展阶段,即以市场化、专业化和经营型物业管理的诞生为标志的“第一次革命”;以物业管理行业的重组和规模化经营为代表的“第二次革命”;以高度的社会化、市场化和专业化为物业管理中心的“第三次革命”。

  第一次革命:市场化、专业化和经营型物业管理的诞生

  随着我国改革开放政策的形成和发展,外资不断涌入。深圳作为改革开放的窗口,为吸引久资,创造良好的投资环境,在1981年3月10日成立了全国首家物业管理企业--深圳市物业管理公司,由该公司管理的“东湖丽苑”小区完全外销,管理方面也基本照搬香港既有的成功模式。80年代中后期,随着国内经济形势迅速发展和房地产开发热的兴起,物业管理也迅速崛起,大大小小的物业管理公司如雨后春笋般涌现。1993年6月,深圳率先成立了全国产家物业管理协会,这标志着物业管理作为一个独立的行业正式确立了自已的地位。这就是说,物业管理的诞生是改革开放、经济发展和住宅分配货币化的必然产物。

  1994年4月,建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》,这份文件第一次提出了物业管理专业化、社会化的概念,明确了物业管理企业化、经营型的特点。

   1996年2月,国家计委、建设部联合颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》;1996年9月,建设部人事劳动教育司和房地产司联合颁发《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理人员培训持证上岗的通知》,这两份文伯,从国家一级对物业管理有偿行为以及物业管理企业各级人员资格和行为进行了规范。

        2003年9月1日国家《物业管理条例》正式实施。

  上述这些“划时代”的物业管理法规、政策推进了物业管理的快速发展,同时更为重要的是,它们决定了这一时期物业管理鲜明的时代特征。

  由于社会经济在这一时期发展很快,中央和地方政府对于物业管理的要求又格外严格,因此松散粗放型的物业管理向社会化、专业化和经营型过渡及集中就成为必然,并且以福利分房政策为基础的“房管”模式也开始大量转型为以商品房自由买卖为基础的“物管”模式,有时这种转型甚至是一步完成的,十分快速。从某种意义上讲这是一场“革命”,比如深圳市从1996年到1999年就已基本实现了住宅区治安和停车场从派出所划归物业管理公司,清洁卫生也相应从居委会或市政划归物业管理公司的转移目标。住宅区实现了专业一体化物一管理后,房管、卫生、绿化、维修、治安、停车场等一改过去计划经济时期那种多头管理、责任不清现象,小区环境、服务质量大为提高,物业公司得以多元化经营,有了造血功能,反过来物业公司又加大对小区的投入,物业管理真正形成经营性的良性循环。

  但是,由于行业正处于起步阶段,有时难我矫枉过正,比如在探索“一体化”管的模式时,行业又出现“企业办社会”的现象,物业企业承担了过多的社会事务。因此,这一阶段的物业管理又带有较重的“计划经济时期”的政府色彩,诸如物业管理收费的“双轨制”、代政府征税、计生管理、治安管理、社区文化等等。总之,这一阶段是从物业管理行业的产生到政府法规的制定,再到物业管理市场的成功培育,基本是以物业管理从社会、政会转移到物业管理企业的一次“社会化再分工”,从而实现了物业管理专业化、社会化和经营型的“第一次革命”。第二次革命:物业管理规模化经营和兼并重组的兴起

  如果说“第一次革命”是政府和物业管理企业之间的一次物业管理的社会化再分工,那么“第二次革命”则主要是发展商同物业管理企业以及物业管理企业之间的“社会化再分工”了。

  我们知道,物业管理的诞生是以房产销售后续服务和配套形式出现的,它基本上是发展商的一个职能部门,因此,它总是将“社会效益”放在第一位,是一个保本微利的行业。同其它行业经营性质不同,物业管理的经营活动主要是以综合性服务来取得管理费收入,而收入的主要和直接来源就是管理的物业面积。企业管理的面积越多,则取得的收入越多。物业管理市场在政会的成功引导和培育下,物业管理企业发展的空间变得极为广阔。于是众多物业公司从房地产商母体中分离出来,迅速扩张、壮大,其管理的物业远远不止于自已发展商的项目,成为社会公众的服务公司。诸 如从中海外建筑产生出的中海物业,从万科地产产生的万科物业,从住宅局产生出的万厦、大众、莲花等等,无一不是从开发商中的某一个部门发展成社会化的公众性大企业的。

  前面谈到,物业管理是一个保本微利的行业,它的收入也主要是靠管理面积的多少来决定的,更重要的是建设部对全国一、二、三级物业企业的资质证定中对面积有明确界定。因此,在物业管理企业规模化经营中,管理面积的对外扩张必然也是物业管理企业追求的第一目标。

  物业管理实现规模化经营有两种方式,一种是外延扩大再生产方式,表现为外接整体楼盘进行全委托管理,亦即管理面积的扩张;另一种是内涵扩大再生产方式,表现为:a、专业技术的对外扩张(如成立清洁、机电、消杀、专业公司等),实现专业技术保障;b、提供物业管理顾问、咨询、培训等;c、各种形式的有偿服务和经营,如家政、中介、租赁等等。

  由于物业管理行业的特殊性以及现阶段经济发展水平和物业管理行业专业技术分工程度,决定了外延扩大再生产,即管理面积的无限增加有较大的局限性。因此,对全行业来讲,物业管理规模化经营主要应通过专业技术重组来实现内涵式扩大再生产。

  规模化经营的兴起,加大了企业间的市场竞争。为了赢得竞争的胜利,企业在打品牌、比质量、进人才的同时,也在不断地调整着自已的管理模式和经营机制。其中企业间的兼并重组就是顺应这一残酷竞争的潮流而诞生的。

  物业管理企业的重组与规模化经营有着内在的必然联系,但物业管理企业重与一般意义上的企业重组在外延和内涵上又有着本质不同。外延上,物业管理重组可以有三种形式(亦称三重性):一是物业管理专业技术重组;二是物业管理企业内部管理单位重组;三是物业管理企业内涵上,物业管理重组都具备兼并、联合、改造、改组的一般属性,但其重组的深度不同。物业管理重组的前二种形式无论是在企业内的管理单位之间进行,还是在企业之间进行,均对重组企业的管理领导层和财务状况单位不构成实质性的影响,而一般意义上的企业重组往往是以改变企业管理者和财务架构为目的的。

  从某种意义上讲,物业管理重组的过程也就是物业管理企业规模化的过程,这从近年来几次大的重组案例即可以说明。1999年4月,深圳政府出面对莲花一村的物业管理进行公开招投标,分属12个物业管理企业的管理单位进行整合,这是一起典型的物业管理单位重组案例。很明显,它既改变过去多头管理的局面,又提高了中标单位“恒基物业公司”的管理规模和实力。另外,这一阶段成立的完全以物业公司为保障和服务对象的众多专业技术公司(如电梯、消杀、绿化等),还有更多的“大鱼吃小鱼”的大物业公司兼并小物业企业的事件,均透露出这样一个信息:通过物业管理规模化经营和物业管理行业重组,一方面是全社会的物业管理向品牌化大规模的企业集中,另一方面物业管理中的专业技术又开始向专业技术公司集中。以规模化经营和行业重组为主要特征和内容的“第二次革命”实则是“量的积累”,它为新世纪物业管理实现质的习跃打下了良好的基础。第三次革命:高度社会化、市场化、专业化物业管理的到来

  随着21世纪的到来,我国社会主我市场经济体系将更加发达,在充分完成国企体制改革和建立健全社会保障体系的前提下,住房体制将完全实现分房货币化和商品化。我国物业管理现行体制在宏观和微观二个方面都将发生根本性的变化--这就是物业管理的“第三次革命”,它将是一次物业管理行业的“大洗牌”,是一次在物业管理企业与政府之间,以及物业管理与社会之间的“社会化再分工”。物业管理重新回归社会和回归政府成为这一阶段的基本特征。

  研究西方发达国家的物业管理体制和现状,对我国21世纪新型的物业管理模式有着重要的借鉴作用。这方面较为典型的是美国和新加坡的物业管理模式。美国采用的是注册物业经理制度(Certied Property Manager),以职业注册经理(CPM)为中心,在全国形成360多家注册物业公司(Accredited Management Organixation)。这360多家物业公司小的3到5人,大的也仅几十个人,所管物业从几百栋到上千栋不等。新加坡采用的是市镇理事会制度(Town Council),在全国按区域划分形成几个理事会为中心的物业管理体系。与美国不同,理事会的每届主席及领导成员由社区竞选产生,均为兼职,但TC内的管理人员(一般在20人以内)为有注册资格的专职人员。两个国家的共同点就是社区的所有物业管理专项事务如清洁、绿化、机电 、房屋维修等均交社会专业化公司来干。至于治安、社区文化等等自然是政会的事了。物业公司(理事会)的职能一方面是日常专项事务的调度和监督,另一方面则是物业经营和社区建设发展规划的制定。

  通过对西方现代物业管理各种模式的分析研究,结合我国的国情,以及20年来的物业管理实践,笔者认为我国城市物业管理无论宏观还是微观都将发生根本性变化,出现新型的管理模式。

  1、物业管理的行业管理由政府管理为主向行业协会管理为主过渡。物业管理的行业管理主要工作:资质评审、培训、投诉处理、创优考评以及行业行为规范等均由协会来完成,而政府则主要作好相关的立法和司法工作。

  2、物业管理日常事务从物业管理企业自管向社会各专业化公司过渡。物业管理的日常工作诸如清洁、绿化、房屋维修、机电等等均分包给社会各专业化公司去做,而物业公司要做的则是对这些工作的调度、协调和监督。

  3、社区事务由物业管理向政府或社会过渡。随着经济发展、物质和精神文明的高度发过,治安状况的好转,住宅区内本就属于政府行为的治安、社区文化、计划生育、装修税收等工作将由物业管理企业回归到政府,如确有特殊政府行为的工作需要企业来做,也完全采用“代理”等形式的企业化经营。

  4、物业管理企业从物业管理向物业经营和服务过渡。物业管理企业从日常繁琐事务和“政府行为”的压力下摆脱出来,充分发挥所管物业的经济效益,为物业保值增值,给业主提供优质良好的社区环境和服务成为物业公司的中心任务。例如:物业租赁、中介、家政服务、生活后勤保障等等,今后都将成为物业公司的主要工作。

  5、物业管理委托方式由业主单一委托向多样化委托过渡。由于高度的市场化,对于一些特殊物业或者单体物业,业主没有必要像现在的专业“一体化”(有的城市“三位一体化”)那样全委托管理,而完全可以根据需要进行某些单项(如卫生、机电等)委托管理,物业公司和业主间是平等的双向选择关系。

  上述五方面也可以说是几种新型的管理模式,这样的模式下物业管理的企业成为真正的意义上的“企业法人”。预计在未来的20年左右时间里,在那时的高度市场化、法治化的社会里,物业管理专业工作将回归到社会各专业化公司,社区相关事务的选择性。当然这里需要强调的是,实现这些的前提是物业行业的充分重组和规模化经营,并且也是全社会的物业管理最终完成以区域为中心向几大超级物业公司的集中过程。

  深圳物业管理已走过20年的历程,从产生到发展,在将来的10到20年时间里,将开始进入成熟期。用不到40年的时间完成了“从社会剥离出物业管理,到物业管理企业间整合,再到物业管理又回归社会”,如同进行了“三次大革命”。马克思辩证唯物主义的“否定之否定”规律告诉我们:历史是螺旋式发展的,物业管理发展的实践已得到证明。因此,对于物业管理的未来趋势,我们更应深信不移。

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