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如何控制物业管理人工成本的投入
发布时间:2012-9-25        浏览次数:1499次
 物业管理有两大特点:一是劳动密集型;二是管理密集型。劳动密集型是服务行业所共有的,但管理密集型却是物业管理行业所特有的,一个不被业内所重视的特征。物业管理的管理密集型,并不是劳动密集型所引发的。而是因为物业管理知识密集型和技术型所造成的。物业管理行业知识领域涵盖了房地产、法律、政治、经济等等。物业管理行业涉及的技术领域更广泛,许多都是前沿科技。如网络、消防系统、监控系统、门襟对讲系统、智能化系统。知识密集型和技术型,决定了物业管理服务的管理密集型。
  控制物业管理人工成本投入正是体现了“劳动密集型”和“管理密集型”的结合、协调、完善、一致。对物业管理行业来讲,一个企业管理水平如何,说到底就是看他的人工成本控制如何。因为对劳动密集型行业来讲,人工成本的高低决定了企业盈利水平的高低。
  首先,控制物业管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小区的资源,不同的小区资源,采取不同的配置。
  小区资源主要包括:物业的类型,多层还是小高层或高层,小区的住户数、小区出入口的数量、小区是封闭式还是开放式;小区的占地面积、建筑面积、商业面积(含学校、幼儿园、会所、商铺、酒店等),绿化面积(包括覆盖率、植物种类等)、收费面积(不同物业的收费面积)、小区的收费标准(这一点十分重要);小区的设施设备包括电梯、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统、配电箱的数量、监控探头的数量;生活(消防)水池个数、所处位置、容积率、会所基本情况;游泳池基本情况、活动中心等;地下停车面积、停车位数量、楼层、基本设施设备情况;地上车位面积、停车位数量、所处位置等;道路的面积、路灯的数量;沙井、雨水沟的位置、走向;化粪池数量、位置、容积率等。
    第二步,根据小区的资源情况,确定小区的等级标准和服务标准。
    资源决定了小区的服务标准:2元/㎡的管理费收费标准与3元/㎡的管理费收费标准,在服务品质上肯定有差距。所以说,不同的资源应改有不同的服务标准。收费标准与服务等级、服务标准对应。不同的服务等级对应不同的人力资源配置标准。因此,我们可以把小区分为若干等级。小区等级的确认主要依赖小区的资源。参考数据有:小区的占地面积、公共设施(配套)面积、收费面积、绿化面积等等。例如
1、A1类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积:30万㎡以上
收费面积:20万㎡以上
收费标准:3元/㎡以上
2、A2类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积:15~20万㎡
收费面积:13万㎡以上
收费标准:3元/㎡以下
3、B1类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积:10~15万㎡
收费面积:8万㎡以上
收费标准:2.5元/㎡以上
4、B2类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积:8~13万㎡
收费面积:6万㎡以上
收费标准:2.0元/㎡以上
5、C1类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积:3~8万㎡
收费面积:4万㎡以上
收费标准:2.0元/㎡以上
6、C2类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积:2~5万㎡
收费面积:2万㎡以上
收费标准:1.2元/㎡以上

与之配套的是A1类服务标准,A2类服务标准,B1类服务标准,B2类服务标准,C1类服务标准,C2类服务标准等等。第三步,掌握了小区的详细资源情况、资料、数据,以及小区的等级标准和服务等级,我们就可以根据这些资源的情况、标准,确定小区人力资源的配置。人力资源配置也是小区的定员定编。
小区的人力资源配置主要计算数据是人均管理面积㎡/人。如多层不带电梯的物业,人均管理面积是1300~1400㎡/人;多层带电梯的物业,人均管理面积是1200~1300㎡/人;高层住宅的物业,人均管理面积是1600~1700㎡/人;写字楼物业,人均管理面积是2000㎡/人左右。
同时我们还要(考虑不同的实际情况)根据不同的参考数据,乘以一定的系数。例如,在同等条件下,“开放式”小区的管理难度远远大于“封闭式”小区的管理。所以,对开放式的小区乘以一定的系数才能体现出公平合理。
参考的数据有:
1、物业的种类、物业的建筑面积、公共设施面积;
2、治安防范是“开放式”还是“封闭式”;
3、物业的管理收费标准;
4、物业的服务等级和服务标准。
例如,公司内部对比分析:
案例1某公司A管理处与B管理处比较:
(1)资源
A管理处:小区客观资源:小高层物业6栋、240户、建筑面积34802㎡,绿化面积4500㎡、收费面积24703.76㎡,收费标准:住宅2.8元/㎡。设备:地下停车场车位89个、游泳池、会所各一个;月管理费收入69170.53元;目前岗位人数34人。
B管理处:小区客观情况:小高层物业4栋、244户、建筑面积33038㎡、绿化面积3040㎡、商业面积1200㎡、收费面积26900㎡。收费标准3.0元/㎡、商业3.0元/㎡。设备:电梯8台、水泵房、消防系统、地下停车位86个。清洁外包。月管理费收入80700.40元,目前岗位人数29人。
(2)对比
A管理处与B管理处都有电梯、配电房、水泵房等设备和地下停车场、公共走廊、电梯厅、架空层等公共设施。
不同的是A管理处有游泳池、会所,B管理处没有。B管理处有商铺,A管理处没有。
(3)分析
a. A管理处与B管理处在整体资源基本相同的情况下,人力成本投入却出现了很大的差距。一个用了34人,一个用了29人。
b. B管理处的月管理费收入高出A管理处17%,人工成本却低出了17.24%。
c. A管理处人均创收2034.43元/人;B管理处人均创收2782.77元/人。
案例2 行业内W公司C管理处与X公司D管理处比较
(1)资源:
a. X公司D管理处
小区客观情况:建筑面积29.0万㎡、绿化面积11.96万㎡、商业面积1万多㎡;
物业:高层14栋,其中27层10栋、25层4栋。
设备:电梯29部,有配电房、水泵、消防系统、监控系统、对讲系统。
设施:游泳池、学校、幼儿园、地下停车场。车位1180个,停车使用率80%左右。
b. W公司C管理处
小区客观情况:高层8栋、小高层8栋、1548户、建筑面积26万㎡、绿化面积4.9万㎡、收费面积25.49万㎡;
收费标准:一期别墅2.8元/㎡、小高层1.8元/㎡;二期高层住宅3.2元/㎡,别墅3.8元/㎡。
设施设备:电梯42部、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统。会所、游泳池各一个,地下停车位1400个。清洁外包。目前管理处岗位人数230人。
(2)支出:
a. X公司D管理处所有设施设备养护维修到位,该项花的钱花到位。该项包给专业公司维护的,交由专业公司维护。
b. X公司D管理处共有人员218人。除负责X公司D管理处的物业管理外,还负责附近“G”小区(2万多㎡)的物业管理;F中学、小学、幼儿园的保安服务;附近H宿舍的设施设备小修、抢修和应急维修等工作。(3)收入
X公司D管理处收入:收费面积20多万㎡,管理费2.6元/㎡,商业6.0元/㎡;月收入(不含停车费、商业面积管理费收入)约80万元。
(4)对比差距
a. X公司D管理处的管理建筑面积比W公司C管理处高出23%,6.2万㎡;人力成本控制却比W公司C管理处低出5%,少用12人。一个是218人,一个是230人。
b. X公司D管理处的人均面积是1577.98㎡。W公司C管理处的人均管理面积是1130.43㎡,相差1.39倍。
c.不含商业管理费收入,X公司D管理处的人均创收3640.86元/人 ;W公司C管理处人均创收为3381.88元/人。X公司D管理处高出W公司C管理处1.07倍。
e. W公司C管理处每平方米管理费的收费标准高出X公司D管理处1.17倍,相差0.45元/㎡的情况下,人均创收却低出7%。这就是同行间的差距。第四,有了人力资源配置,我们还要根据小区的服务等级确定小区人员的收入。不同服务等级的小区对应不同的服务标准,不同的服务标准,员工的劳动付出也不同。为了体现同工同酬,多劳多得,不同服务等级的小区员工的收入也不同。
例如,
1、操作层员工
一类小区保安员月工资1400元/人(不含社保)。个人素质要求:身高1.75米,高中毕业,退伍军人等。二类小区保安员月工资1200元/人(不含社保)。个人素质要求:身高1.70米,初中毕业,不一定是退伍军人等。三类小区……其他各类操作员工也类似。
2、管理层员工
一类小区管理层的员工薪酬高于二类小区,主管的薪酬与三类小区管理处主任的薪酬基本相等。第五步:不同服务等级的小区采取不同的考核标准
物权法的最终出台,物业管理模式的多元化将会促使物业管理市场程度的加速提高。新旧物业合同期满将实行“招投标”,重新选聘物业管理单位。价格将成为市场竞争的法宝!在同等服务质量服务标准的情况下,谁的价格低,谁取胜的可能性就大!价格最终反应的是一个企业的管理水平。管理水平的标志对企业来说就是成本控制的能力,也就是一个企业的核心竞争力!

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