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什么叫容积率?
发布时间:2012-9-24        浏览次数:1408次
 提要:市府大道上某楼盘销售处的姜小姐也告诉记者,来看房的市民很少有问到容积率的,因为对于普通购房者来说,容积率是一个专业词汇,买房时一般不会没有太多关注,他们更关心户型设计、停车位、绿化率等其他指标。“其实,就像这套房产的面积、户型一样,整个小区的容积率是考察住房舒适度的一个关键因素。”东泰房产策划部经理杨云鹏认为,容积率能直接反映建筑密度,进而对景观空间及每一栋房子的进深、采光产生影响。

    容积率到底是什么?

    日前,一位姓郑的读者来电,说本报在房产报道中多次出现‘容积率”这一名词,她想问一下“容积率”到底是什么?“我觉得容积率似乎与这个楼盘的品质有关系,但不知道到底会有怎样的影响?”

    记者为此专门采访了多位房地产业内人士,了解关于容积率的知识及楼盘现状,帮助购房者在看房时怎样以专业的目光,通过“容积率”这个看似简单的数字指标,选择到更合自己心意的房子。

    什么是容积率?多数市民觉得陌生

    “你知道你们小区的容积率是多少吗?”当记者提出这样的问题,接受采访的市民大多给出了类似的回答:“不知道”。刚刚走出飞霞港湾小区售楼处的购房者陈先生更是一脸茫然地问记者:“什么是容积率啊?”

    市府大道上某楼盘销售处的姜小姐也告诉记者,来看房的市民很少有问到容积率的,因为对于普通购房者来说,容积率是一个专业词汇,买房时一般不会没有太多关注,他们更关心户型设计、停车位、绿化率等其他指标。

    “其实,就像这套房产的面积、户型一样,整个小区的容积率是考察住房舒适度的一个关键因素。”东泰房产策划部经理杨云鹏认为,容积率能直接反映建筑密度,进而对景观空间及每一栋房子的进深、采光产生影响。

    那么,到底什么是容积率呢?“容积率就是项目总建筑面积与占地面积之比。”台州精耕房地产策划顾问公司总经理涂海滨告诉记者,以一处1万平方米的地块为例,如果未来该土地上建设1万平方米的房子,那么它的容积率就是1.0;如果建设2万平方米的房子,其容积率就为2.0;如果只建设5000平方米的房产,容积率就是0.5。显而易见,在相同面积的土地上,建成的房产面积越大,容积率就越高,反之就越低。

    别墅多层高层,小区容积率各不相同

    容积率的设定,首先是建筑规划部门在对城市整体规划之下,对每个区域有一个容积率指标,然后对这个区域内的各个项目按比例进行适度调整。记者在采访中了解到,不同地段、不同周边配套的容积率是有差异的,在此规划下的各个小区的建筑类型也就各不相同了。

    目前,台州市区的住宅项目中,多层小区或以多层住宅为主的小区的容积率一般在1.0至1.5之间,如椒江景元花园一期容积率为1.02;纯小高层或高层小区可达2.0以上甚至接近3.0,例如椒江海悦公寓的容积率为2.3,香格里拉花园容积率为2.65;纯别墅小区的容积率多在0.8以下,部分位于城郊的别墅项目由于占地面积大,建筑面积较小,因此容积率往往只有0.5左右,如地处椒江洪家的皇都别墅容积率就仅为0.51。而在寸土寸金的市中心,现在容积率达到2.5以上的小区已经变得很普遍,特别是老城区中心的后期改造区域,由于土地资源稀缺,个别高层商务楼的容积率已经突破3.0,达到4.0左右。

    1月7日,国务院发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》,其中明确指出,对于供应住宅用地,要求将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件,写入出让合同或划拨决定书。而在此之前,土地出让合同一般只标明最高容积率。

    “目前土地资源比较紧张,规划部门自然要考虑到节约用地等因素,给容积率设定下限。”涂海滨分析认为,容积率和区域的规划以及城市的发展方向都是密切相关的。开发商要在政府的规划下进行开发,而随着城市的不断发展,容积率适当提高也是正常的。

    容积率1.5~2.0,这样的小区最宜居

    对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及居住的舒适度。“总的来说,容积率低的房子居住密度低、舒适度高、私密性好。”杨云鹏认为,市民在选购房产时,从容积率的大小就可以看出该楼盘属于何种类型、品质如何等,通常容积率低的项目楼层较低、采光较好,因而深受购房者的欢迎。

    不过,“低容积率”是相对的,由于受土地成本限制,并不是所有项目都能实现理想的“低容积率”。在台州,顶级别墅的容积率也有0.5~0.6,通过规划,每户可享绿地近一亩,就已经达到理想状态了。不过,如果开发商一味追求别墅的低容积率,也会使得小区缺乏人气,不利于邻里交往,物管成本业相对升高。因此,现在市区很多高档小区基本上都是综合社区,物业形态很丰富,有排屋,有多层,有小高层,也可能有高层,配套设施也相对齐全。“这样的社区规模大,绿化好,容积率在1.5至2.0之间,是比较适宜居住的。”

    规划设计得当,高容积率也很舒适

    虽然容积率不只是一个简单的数字,但也并不是衡量住宅好坏的绝对标准。杨云鹏认为,容积率和舒适度之间并不是一个简单的线性比例关系,容积率低,舒适度并不一定高;而相同容积率的两个小区,由于种种因素的影响导致了舒适度相差甚远。“即使容积率较高,如果布局合理,其他的配套设施完善,也不一定比容积率低的项目舒适度差。” 

    “开发商拿地时候,地块的容积率就已经被政府部门确定好了,因此实际上,开发商对容积率没有发言权,但他可以通过产品类型、建筑布局、园林规划,提高居住的舒适度。”涂海滨也认为,容积率要靠建筑来体现,在高容积率的规划无法变更的情况下,人性化的建筑、规划会提高舒适度。例如,较大的绿化面积,可使园林开阔不显得人多;建筑点状分布使得建筑物之间能够错开,彼此遮挡较少,采光、通风更好。

    此外,小区之外的“区域容积率”也在某种程度上影响了小区自身的容积率。涂海滨表示,一些项目表面上容积率不高,但其周围都是高楼大厦,整体小区像一个‘盆地’,整个区域的容积率明显是偏高的。如果一个容积率并不算低的小区,周边都是绿地,整个区域的容积率反而得到了很好的保证。

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